Оценка коммерческой недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой систему организационных мер, при помощи
которой покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой
может произойти обмен специфического товара-недвижимости.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют
структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.
Участниками рынка недвижимости являются професси-ональные посредники,
обеспечивающие реализацию объек-тов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры,
ри-элтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижи-мости, страховые компании,
ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению
недвижимостью, средства массовой информа-ции.
Выделяют следующую классификацию объектов коммерческой недвижимости:
1) Недвижимость свободного назначения - это чаще всего первые этажи и подвалы
нежилого дома без внутренней отделки, которые подходят для создания офисных, торговых,
складских помещений.
2) Складская недвижимость - это специально оборудованное изолированное помещение
основного производственного, подсобного и вспомогательного назначения.
3) Многофункциональная недвижимость - объект недвижимой собственности, с двумя или
более эксплуатационными назначениями. Сочетает в себе два или более из ниже перечисленного:
магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок,
работы и отдыха.
4) Торгово-офисные центры – центры, в которых основная функция торговая, однако часть
этажей занимают офисы.
5) Производственное здание, цех - это здание, предназначенное для размещения
промышленного про-изводства и обеспечивающее необ-ходимые условия труда людей и экс-
плуатации технологического обору-дования.
6) Офисное здание - здание, приспособленное для размещения офисов по каким-либо
параметрам (возраст здания, расположение, конструкторские решения, планировочные решения,
архитектура, отделка, инженерия, инфраструктура, паркинг, управление зданием) уступающих
бизнес-центрам.
7) Торговый центр - отдельное здание для торговли с наличием дополнительных услуг
и сервиса (обменный пункт, бар, кафетерий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание
кредитных карт, сопутствующие товары и др.).
8) Недвижимость сферы услуг:
- пункт бытового обслуживания;
- салон красоты;
- обменный пункт;
- парикмахерская;
- другое.
База законов об управлении недвижимостью коммерческого типа является несовершенной,
в данной сфере большую долю имеет сектор теневого вида. По этим причинам рынку помещений
коммерческого типа в нашем регионе ещё долго развиваться до уровня стандартов Европы.
Однако не стоит сомневаться в том, что развитие будет идти, а также в том, что рынок обладает
большим потенциалом. Следовательно, работы, которые проводятся на рынке недвижимости
коммерческого типа, являются актуальными на данный момент. По этим причинам опыт
деятельности, ведущейся в Северо-Кавказском регионе с таким имуществом, будет важен и
полезен другим городам.
Оценка стоимости недвижимости, требуется при совершении каких-либо действий, так или
иначе связанных с объектом недвижимости.
В настоящее время это один из самых востребованных видов оценочной деятельности,
который подразумевает, прежде всего, оценку имущественного права: права собственности,
права владения, права аренды, права хозяйственного ведения и оперативного управления,
доверительного управления, права пожизненно наследуемого владения, право постоянного
(бессрочного) пользования с учетом ипотеки, сервитутов на недвижимость и т.д.
На данный момент можно поделить цели проведения оценки торговой и коммерческой
недвижимости в зависимости того, кто обладает недвижимостью. Собственники, которыми
являются органы муниципального и государственного уровня, задаются данными целями:
передать объект в аренду или в управление на доверительной основе;
приватизировать объект;
применение недвижимости как залог;
продажа, а также другие виды отчуждения недвижимости;
переуступка обязательств долгового вида;
передача недвижимости как вклад для фондов, уставных капиталов, лиц юридического типа;
если возникли споры о цене недвижимости;
Когда собственником является физическое либо юридическое лицо, могут ставиться другие цели
проведения оценки стоимости:
ипотечного кредитования для лиц физ.лиц;
составление контрактов при браке, проведение раздела общего имущества, при разводе;
выкуп, а также другие виды изъятий недвижимости у владельцев для нужд муниципальных органов или государства;
купля-продажа недвижимости;
проведение акционирования компаний, а также распределение долей имущества юр.лиц;
внесение недвижимости как вклад в уставный капитал для организаций и предприятий;
проведение дополнительного выпуска акций;
постановка/списание на балансовый учет;
сдача в аренду объектов недвижимости;
страхование недвижимости;
кредит с внесением недвижимости в залог;
разработка проектов инвестиции, а также привлечение новых инвесторов;
рассмотрение дела в судебном порядке и т.д.
Для проведения оценки рыночной (ликвидационной) стоимости объекта недвижимости
коммерческого назначения необходимо предоставить следующий перечень документов
(надлежащим образом заверенных копий):
заявка на проведение оценки с указанием объекта, который подлежит оценке, цели
оценки, предполагаемое использование результатов оценки;
справка о балансовой (остаточной) стоимости объекта (для юр.лиц);
правоустанавливающие и правоподтверждающие (свидетельство о государственной
регистрации права, выписка из ЕГРП) документы на объект недвижимости;
технический (кадастровый) паспорт на объект недвижимости (строение);
кадастровый план (выписка) на земельный участок;
реестр договоров аренды (если имеются зарегистрированные договора аренды);
проектно-сметная документация на объект (в случае, если объектом оценки является
новое строительство либо незавершенный строительством объект).
|